开云体育- 开云体育官方网站- APP 最新2025北京楼市：致所有刚需买家

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　　星主您好，我是刚加入星球的萌新小白。目前想要有北京集体户多年，目前亦庄工作。想要置换上车北京。基本盘如下，家中在居于二三线的省会有两套和老区核心盘: 1.家长现在住的房子有大约10年房龄，近一年下跌20万，参考成交价87万左右。计划出售作为北京购房启动资金。2.当地近年交付的学区房，100平出头刚装修，市价140万上下计划自住。3.老区的是129.15平，三房两厅两卫双阳台（南北都有阳台），有三万装修补贴，50万购入目前售价较低难以出手。 计划花7万简单装修后用于收租。

　　A:回答:您好，第一：关于布局北京的思路，首先已获得房票，无论是否在京工作，或者理解为有无居住的需要，去购买一套房产无论是作为资产投资还是抗通胀都是一个很好的选择，外地老家留一套可以自住的即可，没必要多仓位。第二关于资金方面的规划，在很长一段时间都不具备再增添预算的可能，现在买一个适合中短期过渡的，能够兼顾到流通与保值也是一个很好的选择，但要以纯投资的角度来选筹，参考星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，小房子近旧优于远新，近旧不会受到将来保障房市场的影响，或者说影响很小， 而远新偏离主城区很多空白区域，

　　未来会有很多公租房，保障房慢慢把小户型淹没掉，将来保障房人才型住房的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，价值自然要比远新更稳健，您可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图围绕国贸附近买，农展南里、麦子店街、炫特嘉园40平的一居室最低总价的差不多在240-260之间，总价再低一点的八里庄北里50平的200出头，祝顺利！

　　Q:提问:星主好，非常欣赏您对北京房产市场的洞见。想向您咨询我目前有4套房。海淀车道沟南里1套3居，市值约700，回龙观一套2居400，新馨苑80m目前无法出售，房山超级蜂巢商住，目前50（原值110）。请教:1. 房山项目旁边在盖一个中医院，今明年年底交。是否等该医院营业后开下市场再决定是否卖还是尽快卖？2.目前住回龙观环境熟悉，但4层较高，面积偏小；车道沟房子偏老，怕将来无法升值。不想再添钱或贷款。请问怎样可以合理改善回龙观及车道沟？想在海淀有一套适合孩子将来工作、生活，回龙观或奥森,您看有何方案及海淀哪些小区比较有升值潜力、可兼顾交通、教育？谢谢您！

　　A:回答:您好，1、房山商住出掉50万的现金对于你接下来购置新房帮助不大其实没必要着急，如果买房就差这50万并且没有融资渠道可以考虑，2、车道沟和新馨苑这两套最先做脱手的是新馨苑，车道沟保值性尚可，东西海的老社区，居住环境良好，无过高的学区溢价不用担心保值性及流动性，相反新馨苑这套应该做升级，如果这套可以变现配合车道沟一起脱手有1100万的资金，这个总价不使用杠杆的前提选筹上也很占优势，如海淀清河主流南北三居110平挂牌价在1100左右，清河的地段资源比回龙观更优，在同商圈也具备稀缺性，奥森同样可以选筹到不错的盘，

　　融域嘉园、京师园都不错， 完成这样的置换等于是大调仓，同时升级了地段、楼盘、户型三项资源，名下一套核心资产将来可以享受到大盘跃升的红利。如果新馨苑这套暂时不能动的情况下建议等可以变现时再一起做调整，单独出掉车道沟去做升级方向也可，只是效率要差一些，700也可以选筹到不错的盘，如回龙观前两梯队的三居，这种置换也属于升级，但新馨苑这套将来还是要做调整的，先调整车道沟后面新馨苑400这套效率就低了，一换一不如二换一，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,01#北京楼市的十年主流预判,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！

　　Q:提问:您好，关注您很久了。我家刚卖掉东城学区老破小，手里有1500现金买房预算，可以适当再追加。目前无房，考虑孩子上学和大人上班租房住，估计会租到孩子中学结束，还得有七八年。想在朝阳公园辐射区买房，看过周围很多盘。家人不喜欢大高楼，所以排除了观湖、棕榈泉、太阳宫、三元桥等。主要看阳光上东，也看过逸翠园。之前看老师点评酒仙桥板块城市界面差，不知道现在算不算有改善，或者未来是否可期。同时也担心阳光上东小区后面会相对老旧，影响价值和居住体验。挺纠结，想请老师指点一下。

　　A:回答:您好，酒仙桥如果能按照规划完全落地，比如最核心的问题改善交通环境和民生资源，对于阳光上东这种盘是利好的，二手次新会跟随区域的改造进度逐渐提高价值，至于将来是否会影响到居住体验这个问题倒不必担心，酒仙桥是区域问题，而不是楼盘问题，阳光上东过去卖不上价是吃了商圈的亏，未来商圈的问题逐一解决就不存在了，但需要注意的是，买阳光上东最好是做好长持的准备，五年往上是最低的期限， 因为旧城改造需要的时间太长了，

　　Q:提问:您好，我现在主要考虑把老人房产和自己统一考虑，实现保值增值。特来咨询，望不吝赐教。目前情况如下;一、老人房产1.蓟门桥附近90平三居（已购央产），现居住中，房龄23年，无固定车位。物业管理尚可。2.清河永泰园85平两居，现居住中，房龄20年，有2个车位。3.朱房清河五彩城旁）回迁房120平三居两套，80平两居一套，2027年交房。两套120平为同一楼层一梯两户，可间接实现大平层。80平与本人名下50平开间挨着，可通过在公共走廊加门的方式实现130平。共3车位。 二、自有房产1.蓟门桥附近135平四居，与老人90平三居在同一楼内，现居住中，无车位。

　　2.朱房（清河五彩城旁）回迁房50平开间，2027年交房。与老人名下80平开间挨着，可通过在公共走廊加门方式实现130平。共1车位。三、问题目前自住的蓟门桥与清河永泰园间有直达地铁、直达公交、骑车30分钟。考虑到今后老人看病，蓟门桥去各大三甲医院都很方便，骑电动车就可到达。但房龄都较老。现在考虑：1.本人还可买第二套，是否应再购置一套用于纯投资（总价700万内）？2.现住的三套，是否需要优化下？如何优化？毕竟房龄较长。万分感谢。

　　A:回答:您好，你们的房子全部都集中在了老房子和刚需盘上，且都不是主流户型，未来的趋势主流户型会往150-240平这个行列靠拢，而这个面积是不能出现在老公房或者90年代左右的塔板产品，否则会存在流动风险，老公房板楼如果物管资源尚可整体的保值性不会太差，如果是那种老塔楼，或者塔板结合非正南正北的户型，时间越久越不容易流通，你没有描述具体的物业名称，我只能给你一个大概的方向，从你的字面信息不应该再买新了，要优化现有房产，五彩城回迁目前是动不了，

　　只剩蓟门桥90三居、135四居、永泰园85两居可操作， 可以把90三居这套留下，135四居和永泰园85两居这两套脱手换成主流大盘，在保证这套的选筹符合未来的主流趋势后，如果还有房票和资金再考虑另外布局，必须先满足单套的质量，把数量降下来去提高单产，新买的位置可以根据你实际的居住需要来选筹，建议尽快参考星球会员文章03#置换实操论,01#北京楼市的十年主流预判,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，祝顺利！

　　A:回答:您好，建议你参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，出货价你应该到小区中介门店拉出最近一年同户型的成交记录，一是看成交量，二是看成交周期，从这两个指标判断市场的变化，如果成交量明显增多成交周期又缩短，说明目标市场有明显的好转，这是上涨的信号，在挂牌时可以根据房源情况高于之前的报价，反之如果两者都没有明显的变化，想要快速出货的话最接近市场价，或者再等等市场的活跃度，具体根据您的实际需求和预期决定，祝顺利！